Die Quotenabgeltungsklausel ist beerdigt

28.04.2015

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.03.2015 drei Grundsatzurteile zu Schönheitsreparaturklausel in Wohnungsmietverträgen erlassen, die erhebliche Folgen für die Vermietungspraxis erwarten lassen. Unter ausdrücklicher Aufgabe seiner jahrzehntelangen bisherigen Rechtsprechung hat er formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln in Wohnungsmietverträgen für generell unwirksam erklärt. In zwei weiteren Entscheidungen vom gleichen Tag hat der BGH Formularklauseln, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, ebenfalls für unwirksam erachtet, wenn der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält.

Zur Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln

In Quotenabgeltungsklauseln wird der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmtem Prozentsatz der Kosten für von ihm durchzuführende, aber bei Beendigung noch nicht fälligen laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Der BGH hat solche Klauseln in Formularverträgen bislang unter u.a. der Voraussetzung für wirksam erachtet, dass sich der Kostenanteil des Mieters nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum, nach dem bei hypothetischer Fortsetzung des Mietverhältnisses voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde, bemisst.

Der BGH hat nunmehr unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass diese Quotenabgeltungsklauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen und dementsprechend gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sind (BGH, Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13). Seine Entscheidung begründet er damit, dass die Abnutzungsprognose für die Zukunft nicht sicher getroffen werden und der Mieter den auf ihn entfallenen Kostenanteil daher nicht verlässlich ermitteln könne. Somit sei dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar, welche Belastungen auf ihn ggf. zukommen können. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses in einem renovierten oder unrenovierten Zustand übergeben wurde.

Keine Schönheitsreparaturpflicht bei unrenoviert übergebenen Wohnungen

Ferner hat der BGH in zwei weiteren Entscheidungen vom gleichen Tag die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung als unwirksam gemäß § 307 Abs.1, 2 BGB erklärt, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird (BGH, Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 und BGH, Urteil v. 18.03.2015 - VIII ZR 242/13). Die Renovierungspflicht des Mieters würde sich in diesem Fall auch auf Gebrauchsspuren erstrecken, die bereits vor der Übergabe der Wohnung vorhanden waren, sodass er die Wohnung ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Hierin ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu sehen, die zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt. Ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, ist im Einzelfall anhand des Gesamteindrucks des Mietobjekts zum Zeitpunkt der Übergabe zu beurteilen. Bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung kann der Mieter formularmäßig dann nur zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn der Mieter hierfür einen angemessenen Ausgleich erhält. Allerdings hat der BGH offen gelassen, nach welchen Maßstäben sich die Angemessenheit eines eventuellen Ausgleichs bemessen sollte; eine mietfreie Zeit von einem halben Monat sei jedenfalls nicht ausreichend.

Erhebliche Folgen für die Praxis

Diese Rechtsprechungsänderung ist mit erheblichen Folgen für Vermieter verbunden. So enthalten Wohnraummietverträge regelmäßig Quotenabgeltungsklauseln. Deren Unwirksamkeit wird in der Praxis dazu führen, dass der Vermieter die Kosten der Renovierung nach dem Auszug oftmals selbst tragen wird, ohne die Renovierungskosten zumindest anteilig gegenüber dem Mieter geltend machen zu können. Der Vermieter darf auch nicht dem Nachmieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben und diesen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. In diesem Fall wäre die Schönheitsreparaturklausel ebenfalls unwirksam. Die Rechtsprechung des BGH hat damit massive wirtschaftliche Konsequenzen für Vermieter und insbesondere für große Wohnungsgesellschaften, denen anzuraten ist, Rückstellung für Endrenovierungen zu bilden.

Auch die anderen beiden Entscheidungen des BGH zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Formularverträgen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen sind nicht weniger einschneidend. Sofern ein Mieter seine Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen hat, ist dieser nicht nur von seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen befreit, sondern kann darüber hinaus vom Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die Renovierung seiner Wohnung verlangen, wenn diese abgenutzt ist. Folglich dürften auch diese Entscheidungen des BGH dazu führen, dass auf Vermieter erhebliche, nicht eingeplante Renovierungskosten zukommen, für die der Vermieter daher ebenfalls Rückstellungen bilden sollte.

Die Urteile des VIII. Zivilsenats des BGH betreffen nur das Wohnraummietrecht. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob sich der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat diesem Rechtsprechungswandel anschließen wird. In der Vergangenheit ist der XII. Zivilsenat schon häufiger und insbesondere hinsichtlich Schönheitsreparaturklauseln dem VIII. Zivilsenat gefolgt, wenn auch mit zeitlicher Verzögerung. Daher sollten Vermieter nicht nur ihre Vertragsmuster für Wohnraummietverträge, sondern auch ihre Formular für Gewerbemietverträge überprüfen und ggf. an die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats anpassen.

Haben Sie Fragen? Kontaktieren Sie gerne Michael Eggert oder Dr. Dennis Lepczyk
Practice Group: The Real Estate Investment Group