Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters - Neues aus der Rechtsprechung

21.04.2017

Nach dem Gesetz kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt regelmäßig dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung). Zu der Frage, was als ein zur Kündigung berechtigender Eigenbedarf zu verstehen ist, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst in Hinblick auf den sog. Berufs- oder Geschäftsbedarf und in Hinblick auf den Eigenbedarf des Gesellschafters einer Wohnraum vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geäußert und einige Klarstellungen getroffen. Daneben ging der BGH auf die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die dem Vermieter bei Eigenbedarfskündigung obliegenden Pflicht zum Angebot einer Alternativwohnung (sog. Anbietpflicht) ein und vollzog eine Kehrtwende.

Berufs- und Geschäftsbedarf nur ein mögliches berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz (1) Satz 1 BGB


In seiner Entscheidung vom 29. März 2017 (Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16) hat der BGH klargestellt, dass das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung selbst zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen bzw. sie einen Angehörigen zu ebendiesen Zwecken nutzen zu lassen nicht ein typischerweise anzuerkennendes berechtigtes Interesse gemäß § 573 Absatz (2) Nr. 2 BGB (und auch keines gemäß § 573 Absatz (2) Nr. 3 BGB) darstellt, welches regelmäßig zur ordentlichen Kündigung berechtige. Vielmehr komme es auf eine Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter im Einzelfall an.

Für die Frage, wann das Vermieterinteresse, die Wohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, das Mieterinteresse, das Mietverhältnis fortzuführen, überwiegt, unterschiedet der BGH in dem Urteil zwischen zwei Fallgruppen: Die erste Fallgruppe ist die sog. Mischnutzung. Eine Mischnutzung liegt vor, wenn der Vermieter (oder ein Angehöriger des Vermieters) die Wohnung auch zu Wohn-, aber überwiegend zu Geschäftszwecken nutzen möchte. In diesem Fall reiche es grundsätzlich aus, dass dem Vermieter ohne die Nutzung der Wohnung ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Gründe, die sich aus der nachvollziehbaren und vernünftigen Lebens- und Berufsplanung des Vermieters ergeben, sollen hierfür ausreichen. Die zweite Fallgruppe betrifft die Nutzung der Wohnung zu ausschließlich beruflichen oder geschäftlichen Zwecken. In diesem Fall sei es grundsätzlich notwendig, dass die Nachteile für den Vermieter auch von einigem Gewicht seien. Dies könne beispielsweise bejaht werden, wenn die geschäftliche Tätigkeit sonst nicht rentabel sei oder die Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erforderlich mache.

Der vom BGH entschiedene Fall gehörte der zweiten Fallgruppe an, wobei sich die bezweckte gewerbliche bzw. geschäftliche Nutzung größtenteils auf die Lagerung von Akten in der in Frage stehenden Wohnung beschränkte. Mangels Darlegung von Nachteilen von einigem Gewicht auf Seite des Vermieters gab der BGH dem Interesse des Mieters den Vorzug.

Eigenbedarf eines GbR Gesellschafters oder dessen Angehörigen als Fall von § 573 Absatz (2) Nr. 2 BGB analog


In seiner Entscheidung vom 14.12.2016 (Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15) hat der BGH im Ergebnis an seiner Rechtsprechung festgehalten, dass eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Absatz (2) Nr. 2 BGB grundsätzlich auch dann möglich ist, wenn es sich bei dem Vermieter um eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR handelt und einer der Gesellschafter die Räume als Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt. Die Interessenlage sei vergleichbar mit der im Falle sog. einfacher Vermietermehrheiten (Miteigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften).

Eine Ausnahme von der analogen Anwendbarkeit des § 573 Absatz (2) Nr. 2 BGB auf eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR bestünde nach dem BGH nur dann, „wenn der Gesellschaftszweck […] derart prägend ist, dass der personale Bezug der Gesellschafter zu der Gesellschaft und damit auch deren persönliches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses Gesellschaftszwecks redlicherweise nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen rechnen muss (so bei Publikumsgesellschaften, insb. Fondgesellschaften)“. Eine solche Ausnahme wurde hinsichtlich der in Frage stehenden GbR im Urteil verneint. Der Gesellschaftszweck bestand dort in der Sanierung und dem Ausbau des Gebäudes, der Vermietung und nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum.

Verletzung der sog. Anbietpflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters führt nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung selbst


Ebenfalls in seiner Entscheidung vom 14.12.2016 (Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15) hat sich der BGH mit der sog. Anbietpflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters und den Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen diese Pflicht beschäftigt. Nach der Rechtsprechung hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine vakante Alternativwohnung in demselben Haus oder derselben Wohnanlage anzubieten, wenn er sie ohnehin neu vermieten möchte. Verletzt der Vermieter diese Anbietpflicht, verletze er eine vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne von § 241 Absatz (2) BGB und könne dem Mieter auf Schadensersatz in Geld haften.

An der früheren Rechtsprechung, nach welcher eine Verletzung der Anbietpflicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauch dieser führte, soll nach den Ausführungen im Urteil nicht mehr festhalten werden. Die Verletzung einer aus der begründeten Eigenbedarfskündigung resultierenden Pflicht könne nicht die Eigenbedarfskündigung selbst rechtsmissbräuchlich und unwirksam werden lassen.

Fazit


Die beiden genannten Entscheidungen treffen wichtige Klarstellungen hinsichtlich des Kündigungsgrundes „Eigenbedarf“ und dessen Rechtsfolgen. Die Rechtsprechungsänderung hinsichtlich der Rechtsfolgen einer Verletzung der Anbietpflicht ist begrüßenswert. Im Ergebnis zeigen aber auch diese Urteile des BGH, dass die Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung wirksam erklärt werden kann, nicht pauschal beantwortbar ist, sondern es immer auf die konkreten Umstände im Einzelfall ankommt.

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Practice Group: Real Estate Investments