Trotz Quotenabgeltungsklausel kein Geld für Vermieter

24.04.2014

Eine Quotenabgeltungsklausel baut auf der Fiktion des "normalen Zustands" einer Wohnung auf und ist deshalb mutmaßlich unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. BGH, Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014, Az. VIII ZR 352/12.

Der Fall

Der Kläger ist Wohnungsmieter. Sein Formularmietvertrag überträgt ihm die laufenden Schönheitsreparaturen ohne starren Fristenplan. Für das Mietende enthält der Vertrag eine Quotenabgeltungsklausel für den Fall der normalen Abnutzung. Der Kläger zieht aus, ohne Arbeiten durchzuführen, und verlangt seine Kaution. Der beklagte Vermieter rechnet mit Forderungen auf, die ihm aus der Abgeltungsklausel zustehen. Das AG halt die Klausel für intransparent und unwirksam und gibt der Zahlungsklage des Mieters statt. Das LG sieht es anders und kippt das Urteil. In der Revision stellt der BGH derartige Klauseln generell infrage und fordert die Parteien auf, sich zu einer möglichen Unwirksamkeit zu äußern.

Die Folgen

Auf der bisherigen Linie liegt das erste vom BGH diskutierte Argument, dass eine Quotenklausel nicht dazu führen darf, dass der Mieter Gebrauchsspuren beseitigen muss, die möglicherweise nicht er, sondern ein Vorgänger verursacht hat. Das zweite, neue Argument liegt auf tatsächlichem Gebiet: Der BGH fragt, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses wirklich eine realistische Feststellung treffen lässt, in welchem Zustand der Wohnraum bei "normaler Nutzung" sein müsste.

Oder ob eine darauf aufbauende Quotenberechnung nicht einer Fiktion gleichkommt, in der eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden kann. Wenn der BGH diese Frage in einem veröffentlichten Hinweisbeschluss explizit stellt, ist es wahrscheinlich, dass er sie in der endgültigen Entscheidung auch bejaht. Dann wären Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen generell unwirksam, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob die Wohnung im renovierten oder unrenovierten Zustand überlassen wurde.

Was ist zu tun?

Wenn der BGH - wie zu erwarten ist - Quotenabgeltungsklauseln mit der neuen doppelten Begründung verwirft, dann sind nicht nur derartige Regelungen über die Endrenovierung in Formularmietvertragen unwirksam. Es deutet sich vielmehr auch an, dass der BGH bei einer Kombination aus laufenden Schönheitsreparaturen und einer Abgeltungsklausel die Gesamtregelung für unwirksam erachten wird. Bei neuen Mietvertragen sollte deshalb auf eine formularmäßige Quotenklausel verzichtet werden. Da der XII. Zivilsenat in Fragen der Schönheitsreparaturen bislang dem VIII. Zivilsenat regelmäßig gefolgt ist, gilt dieser Rat auch für neu abzuschließende Gewerberaummietverhältnisse. Individuell lässt sich eine derartige Quotenklausel immer noch wirksam vereinbaren. In bestehenden Mietverträgen kann daher dem Vermieter nur geraten werden, seine Endrenovierungsregelung vorzugsweise individuell in einem Nachtrag zu modifizieren.

 

Dieser Beitrag ist in der Immobilien Zeitung vom 24.04.2014, S.12 erschienen.