Wettbewerbsverbote in Immobilienmietverträgen vor kartellrechtlicher Überprüfung durch den EuGH

27.08.2014
Der EuGH wird im Rahmen eines von dem höchsten lettischen Gericht (Augstākā Tiesa) eingeleiteten Vorabentscheidungsverfahrens prüfen, ob Wettbewerbsverbote zulasten von Vermietern mit europäischem Kartellrecht vereinbar sind (C-345/14).

Maxima, eines der drei größten Einzelhandelsunternehmen in Lettland, hatte in seinen Verträgen mit Vermietern von Ladenflächen eine Klausel aufgenommen, nach der die Vermieter nur mit vorheriger Zustimmung von Maxima weitere Ladenflächen an Wettbewerber im Bereich des Einzelhandels vermieten durften. Vergleichbare Klauseln finden sich oft in Mietverträgen in diesem und anderen Wirtschaftszweigen. Die lettische Wettbewerbsbehörde verhängte im Jahr 2012 ein Bußgeld gegen Maxima, das vor Gericht angefochten wurde. Zentrale Frage in diesem Fall ist, ob entsprechende Klauseln eine Wettbewerbsbeschränkung bezwecken oder – lediglich – bewirken. In diesem Zusammenhang legte das lettische Gericht dem EuGH die Frage vor, ob die Wettbewerbsbehörde die Marktstruktur, die Art des Vertrages und die Marktmacht der beteiligten Unternehmen, wie im Fall bewirkter Wettbewerbsbeschränkungen, genauer hätte analysieren müssen.

Der EuGH hat sich in jüngster Zeit mit „bezweckten“ und „bewirkten“ Wettbewerbsbeschränkungen bereits in seinen Urteilen Expedia (C-226/11) und Pierre Fabre (C-439/09) auseinander gesetzt. Auch hat die Europäische Kommission mit der überarbeiteten De-minimis-Bekanntmachung (C (2014) 4136 final) und der diesbezüglichen „Arbeitsunterlage der Kommissionsdienststellen“ (SWD (2014) 198 final) der Praxis weitere Orientierungshilfen bei der Beurteilung „bezweckter“ wettbewerbsbeschränkender Vereinbarungen gegeben. Dennoch ist die Reichweite des Konzepts einer „bezweckten Wettbewerbsbeschränkung“ noch nicht abschließend geklärt. Vor diesem Hintergrund bleibt es spannend, ob der EuGH das Wettbewerbsverbot als bezweckte oder bewirkte Wettbewerbsbeschränkung ansehen oder möglicherweise auch nur als zulässige Nebenabrede zu einem kartellrechtlich sonst unbedenklichen Immobilienmietvertrag qualifizieren wird.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Helge Heinrich oder Gustav Schubert, Noerr LLP.