Die neuen Regelungen zur Miet­preis­bremse - Aus­wirkungen auf den deutschen Immo­bilien­markt

Eins der meist diskutierten Themen im letzten Bundestagswahlkampf war der mitunter steile Anstieg von Wiedervermietungsmieten auf angespannten Wohnungsmärkten und dessen Begrenzungsmöglichkeiten. Obwohl die im Bundestag vertretenen Parteien unterschiedlicher Ansicht sind, auf welchem Wege eine solche Begrenzung sinnvollerweise erzielt werden solle, stimmen alle darin überein, dass die bislang gesetzlich vorgesehenen Einschränkungen reformiert und ergänzt werden müssten. Entsprechend hat die Bundesregierung am 1. Oktober 2014 den Entwurf eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) u.a. zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten vorgelegt, von dem zu erwarten ist, dass er ohne wesentliche Änderungen in der ersten Hälfte dieses Jahres in Kraft treten wird. Es ist davon auszugehen, dass die darin vorgesehenen Regelungen starke Auswirkungen auf Investoren haben werden, deren Geschäftsschwerpunkt im Wohnungsmietsektor liegt. Diesen ist daher dringend zu empfehlen, die beabsichtigten gesetzlichen Änderungen in ihren Geschäfts- und Investitionsplanungen zu berücksichtigen.

Wesentlicher Regelungsgehalt des Reformvorhabens

Die für potentielle Investoren wichtigsten Änderungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Im Falle einer Weitervermietung darf die ursprünglich geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10% übersteigen. Dies betrifft (meist innerstädtische) Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zu diesem Zweck sollen die Landesregierungen bis spätestens Ende des Jahres 2020 Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung festlegen, und zwar zunächst für die Dauer von höchstens fünf Jahren.
• Ausnahmen von dieser Begrenzung gelten für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, also faktisch Neubauten, sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
• Aus Gründen des Bestandsschutzes gilt eine weitere Besonderheit: Wenn mit dem Vormieter eine über der Grenze von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart war, so kann der Vermieter auch nach Inkrafttreten der Regelungen über die Mietpreisbremse diese höhere Miete weiterhin verlangen, allerdings anschließend so lange nicht weiter erhöhen, bis die vorgenannte 10%-Grenze auf Grund allmählicher Steigerung des Mietniveaus wieder unterschritten worden ist.
• Einen wegen Verstoßes gegen die Regeln der Mietpreisbremse überzahlten Teil der Miete kann der Mieter nur zurückverlangen, wenn er diesen Verstoß gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist.

Konsequenzen

Die geplante Gesetzgebung zur Mietpreisbremse wird nicht unerhebliche Auswirkungen für Grundstückseigentümer und Investoren in den deutschen Wohnungsmietsektor haben:

• Die Regeln der Mietpreisbremse werden auf jegliche Weitervermietung von Wohnungen Anwendung finden, die sich auf einem angespannten Wohnungsmarkt befinden und vor dem 1. Oktober 2014 bereits vermietet waren. Daher ist davon auszugehen, dass Eigentümer vermieteter, in prosperierenden Städten gelegener Wohngebäude zukünftig keine Mietverträge mehr zu Marktbedingungen abschließen können werden, sondern nur noch mit einer um höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete. Gemäß den dem Gesetzesentwurf zu Grunde liegenden Erwägungen der Bundesregierung rechnet diese mit einer jährlichen Mietersparnis in Höhe von € 284,14 Mio., was folglich den Betrag ausmacht, um den sich der Umsatz auf Seiten der Vermieter reduzieren wird. Darüber hinaus ist zu beachten, dass sich der Faktor, mit dem die Jahresnettomiete zur Errechnung eines durchschnittlichen Kaufpreises multipliziert wird, für vermietete Wohnobjekte an attraktiven Standorten durchaus auf 30 belaufen kann; unter Zugrundelegung eines solchen Faktors von 30 ergäbe sich sogar ein Wertverlust zu Lasten der Grundstückseigentümer von bis zu € 8,52 Milliarden!
• Die Mietpreisbremse betrifft jedoch nicht ausschließlich Grundstückseigentümer in prosperierenden Städten, sondern auch Immobiliengesellschaften, die über gefächerte Portfolien mit Objekten an unterschiedlich erfolgreichen Standorten verfügen, denn es wird kaum noch gelingen, stagnierende oder sogar fallende Mieten an unattraktiven Standorten durch einträgliche in aufstrebenden Gebieten auszugleichen.
• Investoren in den deutschen Wohnungsmietsektor sollten die Mietpreisbremse auch im Rahmen ihrer Erwerbspläne berücksichtigen. Durch die eingeschränkte Mieterhöhungsmöglichkeit im Falle von Weitervermietungen wird der in den davon betroffenen Objekten zukünftig potentiell erzielbare Cashflow reduziert, was sich insbesondere in der Berechnung des Kaufpreises niederschlagen müssen wird. Die Folge wird trotz hoher Nachfrage aller Voraussicht nach ein deutlicher Wertrückgang bestehender Mietobjekte in bevorzugten Lagen sein.
• Aus Investorensicht erscheint einzig positiv, dass zukünftige Wohnungsprojektentwicklungen nach derzeitigem Stand des Reformvorhabens nicht betroffen sein werden, obwohl diese Ausnahme von der Opposition scharf kritisiert wird. Sinn und Zweck dieser Ausnahmeregelung sind eindeutig: Investitionen zur Schaffung neuen Wohnraums in ohnehin bereits angespannten Wohnungsmärkten sollen nicht verhindert werden.

Stellungnahme

Die geplante Mietpreisbremse hat bereits viel Kritik erfahren, insbesondere von Seiten der Immobilienbranche. Beispielsweise wird bezweifelt, dass das mit der Mietpreisbremse verfolgte Ziel, nämlich Schaffung und Erhaltung von für breite Bevölkerungsschichten bezahlbarem Wohnraum in stark nachgefragten Gebieten, mit deren Einführung überhaupt erreicht werden kann. Tatsächlich dürfte ein wirtschaftlich denkender Vermieter, der unter mehreren Mietinteressenten eine Wahl treffen muss, bei dieser Entscheidung nicht zuletzt auch Bonitätsgesichtspunkte berücksichtigen. Daher bleibt es voraussichtlich dabei, dass einkommensstarke Mietinteressenten einkommensschwachen regelmäßig vorgezogen werden.

Trotz der nachvollziehbaren Kritik ist es so gut wie sicher, dass die Mietpreisbremse im laufenden Jahr in Kraft treten wird. Außer in Bezug auf Projektentwicklungen sollten die oben beschriebenen Konsequenzen sowohl von Eigentümern als auch Investoren in den deutschen Wohnungsmietsektor berücksichtigt werden.