Aktuelles zur erweiterten GewSt-Kürzung bei Immobilien-Gesellschaften

Die erweiterte GewSt-Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG spielt bei der Strukturierung von Immobilien-Investments eine große Rolle. Einerseits lässt sich mit der Kürzung eine erhebliche Steuerersparnis erzielen. Andererseits sind die Voraussetzungen hierfür sehr streng, was die Vorschrift komplex und streitanfällig macht. In den letzten Monaten sind einige interessante Urteile zur Anwendung der erweiterten GewSt-Kürzung veröffentlicht worden, die nachfolgend zusammengefasst werden.

A. Überblick

Von Bedeutung ist die erweiterte GewSt-Kürzung für Immobilen-GmbHs und gewerblich geprägte Immobilien-KGs, die allein aufgrund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegen. Um diese Gesellschaften ggü. Privatpersonen und vermögensverwaltenden Personengesellschaften nicht zu benachteiligen, können sie den Teil ihres Gewinns, der auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entfällt, von ihrer gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlage kürzen. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaften ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen (sog. Ausschließlichkeitsgebot). Nebentätigkeiten sind grundsätzlich kürzungsschädlich und werden von der BFH-Rechtsprechung nur in sehr engen Grenzen zugelassen. Danach müssen die Nebentätigkeiten (i) in qualitativer Hinsicht der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden können und (ii) dürfen in quantitativer Hinsicht die Grenzen eines unbedeutenden Nebengeschäfts nicht überschreiten..

Von dem Ausschließlichkeitsgebot bestehen nur sehr wenige Ausnahmen, von denen die folgenden beiden besonders praxisrelevant sind:

• 5 %-Bagatellgrenze für sonstige Einnahmen: Sonstige Einnahmen, die nicht aus der Nutzung von Grundbesitz oder Kapitalvermögen stammen (z.B. aus der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen), sind ausnahmsweise unschädlich, wenn sie (i) nicht mehr als 5 % der Einnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes betragen und (ii) aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes stammen.
• 20 %-Grenze für Stromzusatzeinnahmen: Unschädlich sind ferner Einnahmen aus der Stromerzeugung mit EEG-Anlagen (z.B. Photovoltaik-Anlagen) oder dem Betrieb von Ladestationen, wenn die Einnahmen (i) nicht mehr als 20 % der Einnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes betragen und (ii) der Strom nicht an Letztverbraucher (außer Mieter) geliefert wird.

Solange die o.g. Grenzen eingehalten werden, unterliegen die immobilienfremden Einkünfte zwar der Gewerbesteuer, gefährden aber nicht die Gewerbesteuerfreiheit der Immobilieneinkünfte.

B. Aktuelle Rechtsprechung zu schädlichen Nebentätigkeiten

I. Unentgeltlichkeit unbeachtlich

Nach dem Urteil des BFH vom 24.07.2025 (Az.: III R 23/23) sind Nebentätigkeiten, die nach dem Gesetz nicht ausdrücklich erlaubt sind, auch dann kürzungsschädlich, wenn mit ihnen keine Einnahmen erzielt werden.

Im Urteilsfall hielt eine GmbH, deren Unternehmensgegenstand insbesondere das Verwalten von ausschließlich eigenem Immobilienvermögen und das Halten von anderen Wertanlagen war, noch zwei Oldtimer in ihrem Anlagevermögen. Diese hatte sie als Wertanlage mit Gewinnerzielungsabsicht angeschafft, ohne dass damit Einnahmen erzielt wurden. Der BFH lehnte die Anwendung der erweiterten Kürzung ab, da das Halten der Oldtimer gegen das Ausschließlichkeitsverbot verstoße. Nicht gelten ließ der BFH den Einwand, dass mit dem Halten der Oldtimer keine Einnahmen erzielt werden. Denn für die erweiterte Kürzung schädliche Tätigkeiten lägen auch dann vor, wenn mit diesen keine Einnahmen erzielt würden. Damit widerspricht der BFH Teilen des Schrifttums und klärt eine bis dato umstrittene Rechtsfrage.

Bestätigt hat der BFH in diesem Zusammenhang seine frühere Rechtsprechung, wonach der Begriff der Ausschließlichkeit gleichermaßen qualitativ, quantitativ wie zeitlich zu verstehen ist.

II. Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ist grundsätzlich kürzungsschädlich. Da die 5 %-Bagatellgrenze für bestimmte Arten von Immobilien (z.B. Hotel, Einkaufszentren und Logistikgebäude) eher knapp bemessen sein dürfte, sind die folgenden Urteile der letzten Monate daher höchst praxisrelevant.

1. FG Berlin-Brandenburg: Treuhandmodell schädlich

Nach dem Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 08.07.2025 (Az.: 6 K 6040/22) ist das sog. Treuhandmodell bei der Vermietung von Betriebsvorrichtungen kürzungsschädlich.

Das Urteil betrifft eine Struktur, bei der die grundstückshaltende Gesellschaft die Betriebsvorrichtungen treuhänderisch für eine andere Gesellschaft (sog. FixCo) hält und an den Mieter vermietet. Die Struktur basiert auf der Überlegung, dass die Betriebsvorrichtungen nach § 39 AO steuerlich der FixCo zuzurechnen sind und die grundstückshaltende Gesellschaft daher keine unschädlichen Nebentätigkeiten ausübt.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat nun jedoch entschieden, dass die Treuhandtätigkeit selbst als kürzungsschädliche Nebentätigkeit anzusehen sei, da sie nicht in dem gesetzlich vorgesehenen Katalog unschädlicher Tätigkeiten enthalten ist. Der vom BFH gezogene Rahmen unschädlicher Nebentätigkeiten, die der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden können, sei nicht eingehalten. Das Finanzgericht führt in der weiteren Begründung aus, dass eine Direktansprache der jeweiligen Flächenmieter und das Auswechseln der auch nach außen hin erkennbaren Vermieter hinsichtlich der Treugüter im Urteilsfall, in dem die Anzahl der Mieter überschaubar erschien, nicht gänzlich ausgeschlossen gewesen sei, so dass zum gewählten Treuhandmodell hier jedenfalls auch eine wirtschaftlich vertretbare Alternative bestand.

Das Finanzgericht hat die Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen (Az.: III R 27/25).

2. BFH: Lastenaufzug in Einkaufzentrum/Kaufhaus unschädlich

Nach zwei Urteilen des BFH vom 25.09.2025 ist die Mitvermietung eines Lastenaufzugs in einem Einkaufszentrum (Az.: IV R 9/24) bzw. in einem Kaufhaus (Az.: IV R 31/23) nicht kürzungsschädlich.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH ist die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ausnahmsweise nicht kürzungsschädlich, wenn sie

• in qualitativer Hinsicht der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes dient und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden kann und
• in quantitativer Hinsicht die Grenzen eines unbedeutenden Nebengeschäfts nicht überschreitet.

Nach Auffassung des BFH waren diese Voraussetzungen in den Urteilsfällen jeweils gegeben. Der BFH begründete dies jeweils damit, dass die Gebäude objektiv-funktional auf den Betrieb eines Einkaufszentrums bzw. Kaufhauses ausgerichtet waren und eine wirtschaftlich sinnvolle Vermietung nur möglich war, wenn die Gebäude über einen Lastenaufzug verfügen. Nach Ansicht des BFH gehört ein Lastenaufzug zur typischen, bereits aus technischen bzw. baulichen Gründen durch den Vermieter zu stellenden Infrastruktur eines mehrgeschossigen Einkaufszentrums bzw. Kaufhauses. Auch in quantitativer Hinsicht waren die Grenzen eines unbedeutenden Nebengeschäfts jeweils nicht überschritten. Dabei hat der BFH sowohl die absolute Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Lastenaufzugs (weniger als EUR 100.000 beim Einkaufszentrum bzw. EUR 20.000 beim Kaufhaus) als auch das Verhältnis zu den Gesamtanschaffungs- bzw. Gesamtherstellungskosten (nicht genannt beim Einkaufzentrum bzw. über EUR 2,6 Mio. beim Kaufhaus) berücksichtigt.

3. FG Münster: Hochregallager in Logistikimmobilie unschädlich

Nach dem Urteil des Finanzgerichts Münster vom 12.03.2025 (Az.: 10 K 1656/21 G) ist die Mitvermietung eines Hochregallagers in einer Logistikhalle nicht kürzungsschädlich.

Das Finanzgericht entschied zunächst, dass das Hochregallager eine Betriebsvorrichtung darstelle. Zwar könne ein manuell gesteuertes Hochregallager – anders als ein vollautomatisiertes Hochregallager – grundsätzlich den Aufenthalt von Menschen gestatten und sei daher nicht stets bereits aus diesem Grund eine Betriebsvorrichtung. Allerdings böte das Hochregallager im Urteilsfall keinen Schutz gegen äußere Witterungseinflüsse durch räumliche Umschließung. Denn die Vorderseite des Hochregallagers war offen und es verfügte über kein eigenständiges Dach. Darüber hinaus dienten die Regalreihen auch nicht zur Standfestigkeit der Umschließung durch die Halle.

Allerdings war die Mitüberlassung der Hochregale nach Auffassung des Finanzgerichts auf Basis der ständigen BFH-Rechtsprechung nicht als kürzungsschädliche Nebentätigkeit anzusehen, da die Mitüberlassung der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne diente und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden konnte. Zur Begründung führte das Finanzgericht aus, dass (i) es sich bei der Logistikhalle um eine Spezialimmobilie handelte, die in sinnvoller Weise nur als Lagerhalle vermietet werden konnte (auch wenn die Halle nach einem Umbau theoretisch auch anderweitig hätte genutzt werden können), (ii) die Hochregale eine feste Verbindung mit dem Grundstück hatten und (iii) der Mieter aufgrund der Hallenhöhe selbst Regale einbauen müsste, um die Halle sinnvoll zu nutzen. Nach Auffassung des Finanzgerichts war auch das quantitative Element erfüllt, weil die Anschaffungskosten der Betriebsvorrichtungen weniger als 5 % der Gesamtanschaffungskosten ausmachten.

Das Finanzgericht hat die Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen (Az.: III R 11/25).

4. Niedersächsisches Finanzgericht: Fettabscheider in Supermarkt/Gaststätte unschädlich

Nach dem Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 05.03.2025 (Az.: 3 K 232/24) ist die Mitvermietung eines Fettabscheiders im Rahmen der Vermietung an Supermarkt- und Gastronomiebetreiber nicht kürzungsschädlich.

Zwar ist das Finanzgericht in seinem Urteil zu dem Ergebnis gelangt, dass der Fettabscheider im Urteilsfall nicht mitvermietet worden ist, da er in dem Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt war und sich räumlich außerhalb der Immobilie befand.

Allerdings hat das Finanzgericht ergänzend ausgeführt, dass sich an der Entscheidung auch dann nichts ändere, wenn man von einer Mitvermietung ausginge. Denn in diesem Fall wäre die Mitvermietung auf Basis der ständigen BFH-Rechtsprechung als kürzungsunschädliche Nebentätigkeit anzusehen, da die Mitüberlassung der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne diente und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden konnte. Zur Begründung führte das Finanzgericht u.a. aus, dass (i) es sich bei dem Gebäude um einen großen Komplex in zentraler Innenstadtlage mit unterschiedlichen Nutzungsarten (Branchenmix) handelte, bei dem es sich förmlich aufdränge, Flächen an Gastronomiebetriebe zu vermieten und (ii) der Supermarkt aufgrund seiner Größe einen Fettabscheider benötige. Auch der Umstand, dass sich der Mieterbestand in dem Gebäude über viele Jahre hinweg nicht verändert hat, spreche dafür, dass die Mieterstruktur einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksnutzung dient.

5. Exkurs: Anwendung der Umsatzsteuerbefreiung

Interessant ist in diesem Zusammenhang eine neuere Entwicklung zur umsatzsteuerlichen Behandlung der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung haben die Regelung in § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG bisher so ausgelegt, dass die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen als umsatzsteuerpflichtige Leistung anzusehen sei, auch wenn sie im Zusammenhang mit der umsatzsteuerfreien Vermietung von Gebäuden erfolgt.

Hieran hält der BFH in seinem Beschluss vom 17.08.2023 (Az.: V R 7/23), der eine Folgeentscheidung zum EuGH-Urteil Finanzamt X vom 04.05.2023 (Az.: C-516/21) darstellt, nicht mehr fest. Demnach ist § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nicht auf die Vermietung oder Verpachtung von Betriebsvorrichtungen anzuwenden, wenn es sich hierbei um eine Nebenleistung zur Verpachtung eines Grundstücks als Hauptleistung handelt. Folglich ist im ersten Schritt zu prüfen, ob eine wirtschaftlich einheitliche Leistung vorliegt, die zusammengesetzt ist aus einer umsatzsteuerbefreiten Hauptleistung in Form der Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks und einer mit der Hauptleistung untrennbar verbundenen Nebenleistung in Form der Überlassung von Betriebsvorrichtungen. Wenn dies der Fall ist, wird die Nebenleistung umsatzsteuerlich so behandelt wie die Hauptleistung, d.h. die Überlassung der Betriebsvorrichtungen ist ebenso steuerbefreit. Für die Anwendung des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG bleibt kein Platz.

Das BMF schließt sich der Auffassung des BFH nun offensichtlich an. Nach einem Entwurf eines BMF-Schreibens soll der Umsatzsteuer-Anwendungserlass an etlichen Stellen, insb. in Abschnitt 4.12.10 geändert werden. Es wird ausgeführt, dass die allgemeinen Regelungen zur Beurteilung der Einheitlichkeit der Leistung anzuwenden sind. Wenn danach im Ergebnis die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen eine Nebenleistung zur Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks sei, ist die Vermietung und Verpachtung der Betriebsvorrichtungen nicht steuerpflichtig. Zu Aufdach-Photovoltaikanlagen wird allerdings klargestellt, dass deren Vermietung oder Verpachtung eine im Verhältnis zur Vermietung des Gebäudes eigenständige Leistung darstellt.

C. Zusammenfassung und Ausblick

Die jüngste Rechtsprechung zur erweiterten GewSt-Kürzung ist grundsätzlich zu begrüßen. Insbesondere zeigen die Gerichte ein praxisnahes Verständnis der wirtschaftlichen Umstände bei der Beurteilung, ob die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden kann.

Unerfreulich ist hingegen die Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg zum Treuhandmodell, welches für künftige Strukturierungen bis zur Entscheidung des BFH (Az.: III R 27/25) nicht ohne Weiteres mehr zu empfehlen ist. Für bestehende Strukturen bedeutet dies allerdings noch nicht zwingend, dass ein unmittelbarer Anpassungsbedarf besteht. Zum einen ist zu prüfen, ob die Treuhandtätigkeit im Einzelfall unter die zwischenzeitlich eingeführte Bagatellgrenze von 5 % fällt. Zum anderen lässt das Urteil des FG Berlin-Brandenburg u.a. offen, ob sich eine andere rechtliche Würdigung ergeben würde, wenn separate Mietverträge für Grundbesitz und Betriebsvorrichtungen wirtschaftlich nicht praktikabel sind, insbesondere bei einer großen Anzahl von Mietern. Folglich ist in jedem Einzelfall kritisch zu prüfen, ob die Aussagen des Urteils übertragbar sind. Zu berücksichtigen ist auch, dass der BFH über den Fall noch entscheiden wird.

Dem Vernehmen nach gibt es im Finanzministerium derzeit Überlegungen, die erweiterte GewSt-Kürzung abzuschaffen oder deren Anwendung jedenfalls einzuschränken. Unseres Erachtens wäre dies angesichts der aktuellen Situation in der Immobilienwirtschaft das falsche Signal. Der ursprüngliche Regelungszweck, d.h. keine Benachteiligung ggü. Privatpersonen und vermögensverwaltenden Personengesellschaften, ist weiterhin sinnvoll. Die Vorschrift sollte daher beibehalten und stattdessen deutlich vereinfacht werden.