Nachbar­erbbau­rechte: Endlich alles geklärt oder doch nicht?

I. Hintergrund der Entscheidung

Ein Nachbarerbbaurecht liegt vor, wenn ein bestehendes oder geplantes einheitliches Gebäude über die Grenzen eines Erbbaugrundstückes hinaus auch auf einem oder mehreren weiteren Grundstücken errichtet wird, und zwar derart, dass es nicht an den jeweiligen Grundstücksgrenzen teilbar ist. Im Ergebnis befindet sich in der Konstellation eines Nachbarerbbaurechts lediglich ein nicht abtrennbarer Teil des Gesamtgebäudes auf dem Erbbaugrundstück und die restlichen Teile befinden sich auf anderen Grundstücken. Dabei ist es unerheblich, ob die weiteren Grundstücke dem Erbbauberechtigten aufgrund weiterer selbstständiger Erbbaurechte aufgrund von Eigentum oder aufgrund anderer Berechtigungen (wie z. B. Mietverträgen) zur Verfügung stehen.

Ob eine derartige Errichtung eines einheitlichen Gebäudes zulässig oder ob ein solches Nachbarerbbaurecht nichtig ist, mit der Folge, dass weder das Erbbaurecht selbst noch Rechte daran (wie z. B. Finanzierungsgrundpfandrechte) erworben werden können, war bislang in der Rechtsprechung und Literatur höchst umstritten. Der BGH nahm eine Nichtigkeit jedenfalls dann an, wenn von vornherein eine Überschreitung der Grenzen des Erbbaugrundstücks geplant war. In der Praxis führte diese Rechtsfrage zu erheblicher Unsicherheit auf Seiten der Investoren/Erwerber und Finanzierer derartiger Erbbaurechte. Die Konsequenzen im Falle der Nichtigkeit waren gravierend: Der vom Investor erworbene Gegenstand existierte rechtlich nicht. Folglich gingen auch die zugunsten der finanzierenden Banken bestellten Grundschulden ins Leere. Dabei fanden sich solche Nachbarerbbaurechte häufig bei innerstädtischen Kaufhäusern, die insbesondere dank ihrer Lage großes Interesse von Investoren weckten.

II. Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Der BGH hat mit seiner Entscheidung seine bisherige Rechtsprechungslinie aufgegeben und das Nachbarerbbaurecht generell für zulässig erklärt und damit der Praxis insoweit Rechtssicherheit beschert. Investoren und Finanzierer können aufatmen. Das von ihnen eingegangene Risiko der Nichtigkeit des erworbenen oder finanzierten Nachbarerbbaurechts ist aus der Welt.

Nach Auffassung des BGH stelle das Nachbarerbbaurecht, ausgehend vom Wortlaut der Norm, kein auch weiterhin unzulässiges Stockwerkseigentum (z. B. durch Bestellung eines Erbbaurechts nur an einer Etage eines mehrstöckigen Gebäudes) dar, sondern erweitere unter vollständiger Ausnutzung des belasteten Grundstücks in räumlicher Hinsicht den Spielraum des Erbbaurechtsnehmers, über Grenzen hinweg einheitliche Gebäude zu errichten. Diesen Spielraum wollte der Gesetzgeber mit dem Verbot des Stockwerkeigentums nicht verbieten oder beschränken. Die mit der Überbauung von Grundstücksgrenzen einhergehenden rechtlichen Zuordnungsprobleme stellen sich gleichermaßen auch dann, wenn die Überbauung der Grenzen nicht von einem Erbbaurecht, sondern von einem Eigentumsgrundstück ausgeht. Um diese Probleme rechtlich zu lösen, halte das Gesetz verschiedene Instrumentarien bereit, so dass ein Verbot des Nachbarerbbaurechts nicht gerechtfertigt sei. Zudem bestehe ein praktisches Bedürfnis an der Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts. Gerade in innerstädtischen Konstellationen scheitere ein Gesamterbbaurecht, an der Vielzahl der Beteiligten und deren unterschiedlichen Interessen.

Sind mit der Entscheidung des BGH nunmehr alle sich um das Nachbarerbbaurecht rankenden rechtlichen Probleme gelöst? Leider ist dem aus unserer Sicht nicht so. Zwar bestehen nach der Entscheidung des BGH keine Zweifel mehr daran, dass ein Nachbarerbbaurecht wirksam bestellt werden kann und keinem Nichtigkeitsverdikt unterliegt. Ungeachtet dessen – und das hat der BGH in seiner Entscheidungsbegründung betont – stellen sich bei einem Nachbarerbbaurecht in besonderem Maße die aus Grenzüberbauungen resultierenden rechtlichen Zuordnungsprobleme – wie z. B.: Wem gehört der über die Grundstücksgrenze reichende Teil des Gebäudes? Schuldet der Eigentümer des überbauenden Nachbarerbbaurechts eine Überbaurente? Welche Folgen hat ein Heimfall, also wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Nachbarerbbaurecht an sich zieht? Was gilt bei Zeitablauf oder Aufhebung des Nachbarerbbaurechts? Diese Fragen sind von den Parteien zusammen mit ihren Rechtsberatern bei Bestellung neuer oder im Falle bereits bestehender Nachbarerbbaurechte zu bedenken und angemessenen Lösungen zuzuführen. Im Rahmen der Prüfung eines Erwerbs eines Nachbarerbbaurechts sind diese Fragen im Zuge der rechtlichen Due Diligence zu adressieren und zu bewerten.

III. Fazit und Bedeutung für die Praxis

Durch seine Entscheidung vom 19.12.2025 hat der BGH Rechtssicherheit hinsichtlich bestehender und zukünftiger Nachbarerbbaurechte geschaffen. Der BGH hat so Immobilieninvestoren und deren Finanzierern ein weiteres rechtliches Instrument an die Hand gegeben, welches gerade für Projektentwicklungen auf Grundstücken mit einer Vielzahl von unterschiedlichen Eigentümern mit unterschiedlichen Interessen eine Lösung des gordischen Knotens darzustellen vermag. Damit kann das Nachbarerbbaurecht gerade bei der Neuentwicklung und Neugestaltung der deutschen Innenstädte einen wichtigen Beitrag leisten.

Gleichwohl unterstreicht die Entscheidung des BGH die immense Bedeutung rechtlicher Gestaltung und Beratung im Zusammenhang mit Nachbarerbbaurechten. Alle sich aus dem Nachbarerbbaurecht ergebenden Folgefragen (insbesondere beim Heimfall, bei Zeitablauf und Aufhebung) bestehen unverändert fort und sind im Rahmen der Gestaltung bzw. Prüfung eines Nachbarerbbaurechts zu berücksichtigen und angemessenen Lösungen zuzuführen, um spätere Konflikte zu verhindern und eine Finanzierbarkeit von Nachbarerbbaurechten zu gewährleisten. Als Fazit lässt sich daher ziehen: Die Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten ist rechtlich geklärt und die praktische Relevanz und Bedeutung anwaltlicher Beratung bei Nachbarerbbaurechten ist vom BGH deutlich unterstrichen worden.