Entwurf des ZuFinG – Neue Chancen für Immobilienfonds

Unseren neuesten Beitrag zum Regierungsentwurf des ZuFinG finden Sie hier.

 

Seit dem 12. April 2023 liegt der Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums und des Bundesjustizministeriums für das Gesetz zur Finanzierung von zukunftssichernden Investitionen – das sog. Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) – vor (RefE). Das Gesetz verfolgt das Ziel, den Finanzmarkt und den Standort Deutschland für nachhaltige Investitionen nationaler wie internationaler Unternehmen attraktiver zu machen. Dies soll durch Weiterentwicklung einschlägiger Regelungen, u.a. im Finanzmarktrecht sowie durch Digitalisierung, Entbürokratisierung und Internationalisierung, erfolgen. Weitere nachhaltige Investitionen sind nach Auffassung des Gesetzgebers notwendig, um den Wohlstand zu sichern und die Gesellschaft und die Wirtschaft zügig auf Digitalisierung und Klimaschutz einzustellen.

Zu diesem Zweck soll eine Vielzahl von bestehenden Gesetzen geändert werden, u.a. das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Diesbezüglich verfolgt der Gesetzesentwurf das Ziel, entsprechend der von der Bundesregierung verfolgten Sustainable Finance Strategie, Rahmenbedingungen für nachhaltige Investitionen zu schaffen. Der Gesetzgeber setzt damit seine Maßnahmen zur Förderung der Energiewende fort, die er für das Steuerrecht bereits mit dem Jahressteuergesetz 2022 begonnen hat (siehe hierzu Insight Jahressteuergesetz 2022 sowie Haisch/Rippert/Kasprowski, BB 2023, S. 791 ff.). Die Inhalte des Referentenentwurfs sind nachstehend entsprechend den einzelnen Arten von Investmentvermögen zusammengefasst:

Publikums-Immobilien-Sondervermögen

In Bezug auf offene Publikums-Immobilien-Sondervermögen i.S.v. § 230 ff. KAGB sind folgende Änderungen und Klarstellungen geplant:

a) Erwerb von Freiflächenanlagen und -infrastruktur

Offene Publikums-Immobilien-Sondervermögen i.S.v. § 230 ff. KAGB sollen künftig auch unbebaute Grundstücke erwerben dürfte, wenn diese für die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zum Transport oder zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien bestimmt und geeignet sind. Dies stellt eine wesentliche Neuerung durch das ZuFinG dar. Hierzu soll in § 231 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a KAGB eine neue Kategorie erwerbbarer Vermögensgegenstände eingeführt werden.

Der Gesetzgeber hat erkannt, dass es für die Erreichung der Klimaziele keine Rolle spielt, auf welchen Grundstücken Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugt, transportiert oder gespeichert wird. Erneuerbare Energien sind in § 3 Nr. 21 EEG definiert als Wasserkraft, Windenergie, Solarenergie, Geothermie oder Energie aus Biomasse. Dementsprechend sollen Grundstücke für offene Publikums-Immobilien-Sondervermögen zulässigerweise auch ohne Gebäude erwerbbar sein, wenn sie dem vorgenannten Zweck dienen. Konkret bedeutet das, dass sich auf den unbebauten Grundstücken auch ausschließlich Anlagen oder Infrastruktur im vorgenannten Sinne befinden können (vgl. RefE, S. 1, 137). Gleiches gilt auch für den Fall, dass die Errichtung solcher Anlagen oder Infrastruktur auf dem unbebauten Grundstück erst noch beabsichtigt ist. Erfasst sind damit insbesondere Freiflächenanlagen und -infrastruktur, wenn neben den Einrichtungen auch die Grundstücke erworben werden.

Um den Charakter von Publikums-Immobilien-Sondervermögen als Immobilieninvestmentvehikel und ihren vermögensverwaltenden Charakter zu erhalten, gibt es allerdings auch eine kleine Einschränkung: So sollen Anlagen nach der Gesetzesbegründung dann nicht erworben werden dürfen, wenn diese sich auf Grundstücken ohne Bezug zum Immobilienfonds befinden (vgl. RefE, S. 138). Dies ist wohl dahingehend zu verstehen, dass neben den Anlagen auch stets die Grundstücke, auf denen sich diese Anlagen befinden, zu erwerben sind. Ferner sollen die Investitionen in Anlagen nach dem neuen § 231 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a KAGB auf 15% des Wertes des Sondervermögens beschränkt sein; es ist also nur eine Beimischung möglich. Dafür dürfen gemäß § 231 Abs. 6 KAGB zukünftig auch Anlagen i.S.v. § 231 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a KAGB von der Kapitalverwaltungsgesellschaft für das betreffende Sondervermögen betrieben werden. Damit wird ausdrücklich klargestellt, dass der Betrieb insoweit nicht zu einem immobilienfremden Risiko oder einer unzulässigen operativen Tätigkeit außerhalb des Finanzsektors führt.

b) Erwerb von PV-Anlagen und Ladestationen

Nach der aktuellen Gesetzgebung ist nicht abschließend geklärt, ob und unter welchen Umständen für Publikums-Immobilien-Sondervermögen auch Photovoltaik- und andere Anlagen im Zusammenhang mit erneuerbaren Energien sowie Ladestationen erwerbbar sind. Die investmentrechtliche Zulässigkeit von Stromzusatzeinnahmen hieraus sowie deren ebenfalls zulässiger Umfang sind ebenfalls ungeklärt. Unseres Erachtens sind solche Einrichtungen (u.a. für Zwecke eines besseren ESG-Ratings der betreffenden Immobilie) schon heute als Bewirtschaftungsgegenstände i.S.d. § 231 Abs. 3 KAGB erwerbbar. Ebenso halten wir die Erzielung von Stromzusatzeinnahmen für zulässig (vgl. auch Conradi, in Emde/Dornseifer/Dreibus, KAGB, 2. Aufl. 2019, § 231 Rn. 114; Zöll, in Beckmann/Scholtz/Vollmer, Investment, § 231 KAGB Rn. 27).

Der Referentenentwurf enthält hierzu die erhoffte Klarstellung: So sollen nach § 231 Abs. 3 KAGB ausdrücklich Gegenstände, die der Energieerzeugung aus erneuerbaren Energien i.S.d. § 3 Nr. 21 EEG dienen oder die für Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder erforderlich sind, neben den Immobilien erwerbbar sein (vgl. RefE, S. 139). Zur Erinnerung: Die Definition der erneuerbaren Energien richtet sich nach § 3 Nr. 21 EEG und meint Wasserkraft, Windenergie, Solarenergie, Geothermie oder Energie aus Biomasse. Konsequenterweise ist im neuen § 231 Abs. 6 KAGB auch die Klarstellung vorgesehen, dass Gegenstände i.S.v. § 231 Abs. 3 KAGB von der Kapitalverwaltungsgesellschaft für das betreffende Sondervermögen nicht nur erworben, sondern auch betrieben werden dürfen.

Publikums-Infrastruktur-Sondervermögen und Spezial-AIF

Auch für Publikums-Infrastruktur-Sondervermögen i.S.v. § 260a ff. KAGB und offene Spezial-AIF nach § 284 KAGB sollen Anlagen zur Erzeugung, zum Transport oder zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien künftig erwerbbare Vermögensgegenstände sein. Da der neue § 231 Abs. 6 KAGB auch auf Publikums-Infrastruktur-Sondervermögen und offene Spezial-AIF grundsätzlich Anwendung findet (vgl. § 260a KAGB und § 284 Abs. 1 KAGB), ist es unseres Erachtens zukünftig möglich, dass solche Fonds unmittelbar und ausschließlich solche Anlagen betreiben. Der Grundsatz des Verbots der operativen Tätigkeit außerhalb des Finanzsektors nach § 1 Abs. 1 Satz 1 KAGB sollte hierdurch nicht verletzt sein.

Mittelbare Auswirkungen auf die AnlV

Mittelbar haben die geplanten Änderungen auch Auswirkungen auf die Immobilienquotenfähigkeit von Anteilen an Spezial-AIF nach der u.a. für Versorgungswerke und Pensionskassen geltenden Anlageverordnung (AnlV). Immobilienquotenfähigkeit bedeutet, dass AnlV-Investoren bis zu 25% ihres sog. Sicherungsvermögens in Immobilienwerte anlegen können (§ 3 Abs. 5 AnlV). Aufgrund der Größe der Quote ist diese bei den betreffenden Anlegern sehr beliebt.

2 Abs. 1 Nr. 14 c, aa AnlV regelt die Anlage in Immobilienfonds im Rahmen der Immobilienquote. Im Hinblick auf die wiederum für Immobilienfonds erwerbbaren Vermögensgegenstände verweist er auf § 231 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 6 KAGB, und damit auch auf die neue Nr. 3a. Dies hat zur Folge, dass Anteile an Spezial-AIF, welche Grundstücke mit Freiflächenanlagen und -infrastruktur i.S.d. neuen § 231 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a KAGB erwerben und bewirtschaften, der Immobilienquote zugeordnet werden könnten. Die für Publikums-Immobilien-Sondervermögen geltende 15% Grenze für Investitionen in solche Anlagen könnte unseres Erachtens dabei für Spezial-AIF ausgeschlossen werden, ohne dass dadurch die Immobilienquotenfähigkeit des betreffenden Spezial-AIF entfällt (vgl. auch § 284 Abs. 2 KAGB sowie Bärenz/Steinmüller, RdF 2017, S. 122, 125; Bödecker/Kuhn, RdF 2015, S. 203, 207).

Schließlich wird durch die Erweiterung des § 231 Abs. 3 KAGB um Photovoltaik- und andere erneuerbare Energie Anlagen sowie Ladestationen deren Erwerbbarkeit auch für § 2 Abs. 1 Nr. 14 c AnlV klargestellt. Denn nach der BaFin-Praxis sind über den Verordnungswortlaut hinaus auch Bewirtschaftungsgegenstände im Sinne der genannten Vorschrift erwerbbar (vgl. BaFin, RS 11/2017 (VA) v. 12.12.2017, sog. Kapitalanlagerundschreiben, Abschn. B.4.10 f) Abs. 1 Satz 1).

Ausblick

Die Änderungen des KAGB sollen nach dem Gesetzesentwurf zwei Tage nach der Verkündung des ZuFinG in Kraft treten. Im Hinblick auf bestehende Investmentvermögen müssten aber noch deren Anlagebedingungen angepasst werden, damit die geplanten Neuregelungen Anwendung finden.