Weniger Normen, mehr Wohnungen? So kann günstiger Wohnungsbau trotz Haftungsrisiken schon jetzt gelingen

Drei Fronten im Blick: Kosten drücken, Risiken steuern, Markt gewinnen

Seit Jahren kennen die Baukosten nur einen Weg, den nach oben. Neben Ausnahmesituationen wie der COVID-Pandemie und strukturellen Herausforderungen wie dem demografischen Wandel/Fachkräftemangel ist dabei die seit Jahrzehnten zunehmende Normendichte mit ihren hohen Anforderungen an Vorbereitung, Ausführung und Dokumentation von Bauleistungen ein wesentlicher Kostentreiber. Den hohen Kosten steht, insbesondere im Wohnungsbaubereich, ein anhaltend hoher Bedarf gegenüber, und zwar vor allem auch unterhalb des gehobenen oder gar Luxussegments. Da angesichts der strukturellen Rahmenbedingungen keine grundlegende Reduzierung der arbeits- und materialintensiven Baukosten zu erwarten ist, scheint der Gedanke naheliegend, günstigeres Bauen durch Verringerung der Baustandards zu erreichen. Dies gilt auch im aktuellen Marktumfeld mit höheren Zinsen, in dem vor allem Verbraucher versuchen werden, die Gesamtkosten eines Immobilieninvestments zu senken und gegebenenfalls auch bereit wären, eine solche Anpassung bestimmter Baustandards zu akzeptieren.

Dieser Ansatz wurde von der Politik mit dem Gesetzesvorhaben „Gebäudetyp E“ (E wie einfach oder experimentell) aufgegriffen. Mit diesem soll die Möglichkeit geschaffen werden, auf nicht sicherheitsrelevante technische Normen zu verzichten, um Baukosten zu senken und Prozesse zu beschleunigen. Nachdem die Ampelkoalition einen entsprechenden Gesetzentwurf in der letzten Legislaturperiode nicht mehr über die Ziellinie bringen konnte, will die neue Bundesregierung an dem Vorhaben festhalten und den Gebäudetyp E zivilrechtlich absichern. Insbesondere sollen die beabsichtigten Gesetzesänderungen den Parteien ein – vor dem Hintergrund der strengen Rechtsprechung des BGH – rechtssichereres Abweichen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik ermöglichen, ohne hierdurch einen baulichen Mangel zu begründen. Im November 2025 veröffentlichten das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen ein gemeinsames Eckpunktepapier „für ein Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz)“ („Eckpunktepapier“).

Warten auf den Gebäudetyp E?

Unabhängig von der weiteren Umsetzung dieses Gesetzesvorhabens und seinem Ausgang stellt sich für Baubeteiligte bereits jetzt die Frage, ob durch den vertraglichen Verzicht auf einzelne technische Normen günstiger und dennoch sicher gebaut werden kann, ohne dass dies für die Baubeteiligten zu erhöhten Haftungsrisiken, Problemen in der Lieferkette oder Schwierigkeiten in der Vermarktung führt.

Eine flexiblere Handhabung technischer Standards ist konzeptionell grundsätzlich geeignet, Kosten zu senken. Sie kann Planungs- und Bauprozesse verschlanken und die Umsetzung innovativer Baukonzepte erleichtern. Zudem ist es im Rahmen der Vertragsfreiheit den Baubeteiligten grundsätzlich freigestellt, von technischen Normen und Standards nach „unten“ abzuweichen. Juristisch ist daher zu klären, ob man sich dem Gedanken des Gebäudetyps E nicht bereits jetzt im Rahmen von Vertragsgestaltungen annähern kann.

Haftungsfallen

Die konkrete Umsetzung weist aber Fallstricke auf, die zu erhöhten Haftungsrisiken führen können und zu deren Vermeidung eine sorgfältige technische (und gegebenenfalls rechtliche) Analyse, eine hinreichende Aufklärung und Dokumentation und eine saubere Vertragsgestaltung nötig sind.

Diese erhöhten Haftungsrisiken resultieren primär aus den folgenden beiden Hintergründen:

• Im Zweifel ist sowohl unter einem Bauvertrag als auch unter einem Kaufvertrag über eine neu errichtete/zu errichtende Immobilie vom Bauunternehmen bzw. Verkäufer die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik („aaRdT“) geschuldet. Werden die aaRdT nicht eingehalten, stellt dies gegenüber dem Bauherrn/Käufer einen Mangel der Immobilie dar.
• Der Vertragsfreiheit sind dort Grenzen gesetzt, wo die Belange Dritter betroffen sind, namentlich bei Normen, deren Einhaltung aufgrund des öffentlichen Baurechts zwingend ist und/oder bei Normen, die Sicherheitsrelevanz haben. Die Einigung der Parteien eines Bau-/Kaufvertrags, dass bestimmte Normen in ihrem Verhältnis keine Anwendung finden sollen, verhindert nicht, dass Behörden einschreiten oder Dritte, die wegen Sicherheitsproblemen Schäden erleiden, diese gegenüber Bauunternehmen, Bauherrn oder Eigentümer geltend machen können.

Um diese Haftungsrisiken zu minimieren, sind folgende Punkte zu beachten und umzusetzen:

• Aufklärung und Dokumentation: Der Bauunternehmer oder Verkäufer muss den Bauherrn oder Käufer über die Abweichungen und deren Auswirkungen informieren, und zwar in klarer, transparenter Form. Das Einverständnis des Vertragspartners muss vertraglich eindeutig dokumentiert sein. Das gilt in besonderem Maße, wenn der Vertragspartner Verbraucher ist.
• Technische Analyse: Die Auswirkungen von Normabweichungen sind technisch im Hinblick darauf zu bewerten, dass lediglich „Komfortaspekte“ eingeschränkt werden, ohne dass Genehmigungs- oder Sicherheitsaspekte beeinträchtigt werden. Hier ist besonders wichtig, dass diese Analyse sorgfältig durchgeführt und die Entscheidung zu Abweichungen nachvollziehbar und sauber dokumentiert ist – vor allem, um im Falle von Schäden Dritter das Risiko eines Verschuldens zu vermindern. Dabei kann es sinnvoll sein, wiederum auch im Hinblick auf die Reduzierung vor allem deliktischer Haftungsrisiken, derartige Analysen an Dritte, wie Planer oder Gutachter auszulagern.
• Lieferkette absichern: Risiken sind nicht nur im Verhältnis zwischen Bauunternehmer/Verkäufer und Bauherrn/Käufer abzusichern. Wie in jedem Bauprojekt müssen vielmehr auch und erst recht vereinbarte Abweichungen von Normen in der gesamten Lieferkette einheitlich, „back to back“ umgesetzt werden. Dies gilt jedenfalls aus Sicht der Partei, die in einer Sandwichposition ist, wie der Projektentwickler. Insofern kommt es auf eine sorgfältige und konsistente Synchronisierung der abgesenkten Maßstäbe in allen relevanten Vertragsverhältnissen an.
• Marktakzeptanz: Zeigen muss sich, wie sich die Marktakzeptanz für eine Unterschreitung technischer Standards entwickelt. Während die Reduzierung von Komfortstandards zwar die Baukosten senken kann, ist offen, wie Käufer oder Mieter auf Gebäude mit reduzierter technischer Ausstattung reagieren bzw. welche Preisabschläge im Vertrieb vorgenommen werden müssen und ob sich dann die Reduzierung der Baukosten unter Berücksichtigung der Nebenkosten, wie etwa für technische Analysen, noch rechnet. Es erscheint aber unter Berücksichtigung von anhaltend hohem Bedarf an Wohnraum, aktuellem Zinsumfeld und dem hohen Plateau der Baukosten durchaus plausibel, dass es für derartige Modelle einen Markt gibt.

Blick in die Zukunft: Der „Gebäudetyp E“

Trotz der dem Gesetzgebungsverfahren immanenten Unvorhersehbarkeit seines Ausgangs lohnt es sich, bereits einen Blick auf die wesentlichen Punkte des Eckpunktepapiers zu werfen, mit dem die Bundesregierung die beabsichtigten Regelungen für den „Gebäudetyp E“ näher spezifiziert. Ob und wie diese Aspekte im weiteren Gesetzgebungsverfahren umgesetzt werden, bleibt abzuwarten.

Ausweislich des Eckpunktepapiers soll ein neuer „Gebäudetyp-E-Vertrag“ geschaffen werden. Dieser soll ausdrücklich vereinbart werden müssen, ansonsten soll es bei der bisherigen Rechtslage bleiben.

Einfacher Standard

Vereinbarten die Parteien den „Gebäudetyp-E-Vertrag“, soll lediglich ein „einfacher Standard“ geschuldet sein.

Dieser stellt hinsichtlich der aaRdT verschiedene Anforderungen, je nachdem, ob die jeweilige aaRdT in den technischen Baubestimmungen der Länder enthalten ist: Sind aaRdT in technischen Baubestimmungen der Länder enthalten, ist bezüglich der durch die jeweilige technische Baubestimmung geregelten Bereiche die Einhaltung nur der in den technischen Baubestimmungen enthaltenen aaRdT vertraglich geschuldet. Abweichungen von diesen aaRdT sind dann kein Mangel, wenn die Abweichung landesrechtlich zulässig ist.

Für sonstige aaRdT, die nicht in technischen Baubestimmungen der Länder enthalten sind, ist ein Standard geschuldet, „mit dem […] vom „üblichen Standard“ nach unten abgewichen wird, und bei dem bestimmte Ausstattungs- und Komfortmerkmale reduziert sind“, die zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit gleichwohl sichergestellt bleibt. Spezifiziert wird dies dadurch, dass der Auftragnehmer von den aaRdT abweichen können soll, „wenn mit der Abweichung keine Risiken der Minderung der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit verbunden sind (Gleichwertigkeit)“.

Soweit eine Anlehnung an das Landesrecht erfolgt, dürfte dies relativ klar handhabbar und damit für die Beteiligten rechtssicher sein. Bei den sonstigen aaRdT und der Frage der Gleichwertigkeit dürfte aber ein mitunter weiter Auslegungs- und Diskussionsspielraum im Einzelfall bleiben und damit das Risiko für den Auftragnehmer, dass es zu Streitigkeiten kommt.

Aufklärungspflicht für Auftragnehmer, Verkäufer und Vermieter

Der Auftragnehmer hat auch weiterhin den Auftraggeber über die Bedeutung des „Gebäudetyp-E-Vertrags“ aufzuklären. Bei einem Unternehmer soll eine allgemeine Aufklärung genügen, während sie gegenüber Verbrauchern in Textform erfolgen und auch die Konsequenzen und Risiken einer Bauausführung nach dem „Gebäudetyp E” umfassen muss. Dabei muss der Auftragnehmer die Kostenreduktion durch die Ausführung des „Gebäudetyps E” gegenüber dem üblichen Standard überschlägig schätzen. Dies kann zu Planungsmehraufwand führen, da dies die zumindest überschlägige „Doppelkalkulation“ eines Bauvorhabens nach üblichem und einfachem Standard erfordern kann.

Zudem sieht das Eckpunktepapier vor, dass bei sich anschließenden Kauf- oder Mietverträgen der Käufer bzw. der Mieter informiert werden, dass die Immobilie nach einfachem Standard errichtet worden ist. Die Pflicht ist nicht eindeutig auf den Erstverkauf oder die Erstvermietung beschränkt. Diese Aufklärungspflichten können daher auch lange nach Errichtung der Immobilie für Verkäufer und Vermieter, die an dem Bau nicht beteiligt gewesen sind, noch relevant sein. Deshalb ist beim Verkauf von Immobilien auf eine saubere Dokumentation dieser Frage zu achten. Beim Verkauf von künftig errichteten Immobilien dürfte die Frage der Errichtung als „Gebäudetyp E“ de lege ferenda ein Standardaspekt der Due Diligence werden.

Die unter Ziffer II. angesprochenen Risiken sollen also teilweise konkretisiert und so handhabbarer gestaltet werden. Insbesondere werden die Aufklärungspflicht und die technische Analyse – jedenfalls hinsichtlich der in den technischen Baubestimmungen der Länder enthalten aaRdT – erleichtert. Bisher scheint nicht wahrscheinlich, dass der Gesetzgeber auch zugunsten der anderen Teilnehmer in der Lieferkette den „Gebäudetyp E“ in das Kaufrecht überträgt. Ein völliges Novum wären Regelungen der Lieferkette nicht (§§ 445a, 478 BGB), angelegt ist eine solche Regelung im Eckpunktepapier jedoch noch nicht. Ob der „Gebäudetyp E“ durch die angedachten Regelungen im Markt höhere Akzeptanz fände, ist offen, durch den insbesondere im Wohnungsbau herrschenden Kostendruck aber nicht unwahrscheinlich.

Fazit

So begrüßenswert die Umsetzung des Gebäudetyps E auch ist – zur Wahrheit gehört, dass dafür noch etwas Zeit ins Land gehen wird. Bauherren und Immobilienentwickler sollten sich daher frühzeitig und unabhängig von der Umsetzung der Gesetzesvorlage für einen „Gebäudetyp E“ mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Implikationen eines flexibleren Umgangs mit technischen Standards auseinandersetzen. Die Anpassung der bisherigen Praxis zur Umsetzung technischer Standards kann für alle am Bau Beteiligten eine Antwort auf die vielschichtigen Herausforderungen des Marktes bieten. Dabei ist aber durch jeden Stakeholder für sich genau abzuwägen, welche Vor- und Nachteile hierbei drohen: Wo bestehen tatsächlich Einsparpotenziale? Welche Abweichungen sind rechtssicher umsetzbar? Und wie lässt sich eine Balance zwischen Kosteneffizienz und Marktakzeptanz finden?

Aktuell gilt: Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik können zu Kostensenkungen führen – jedoch nur, wenn diese sauber und transparent geregelt sind. Dabei ist nicht nur bei der wirtschaftlichen Analyse Fingerspitzengefühl gefragt. Wenn Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik als Möglichkeit zur Einsparung identifiziert sind, müssen diese unter Berücksichtigung sämtlicher Vertragsverhältnisse im Projekt wirksam in individuellen Vereinbarungen festgehalten werden. Nachlässigkeiten bei der Umsetzung führen andernfalls im schlimmsten Fall zu erheblichen Haftungsrisiken. Ob und inwieweit sich diese Analyse in den nächsten Monaten durch die gesetzliche Einführung eines „Gebäudetyps E“ nochmals ändert, bleibt abzuwarten und muss in jedem Fall genau beobachtet werden.