Berliner Senat befasst sich kommende Woche mit dem geplanten "Mietendeckel"

Nachdem in der letzten Woche ein Eckpunktepapier zu einem sogenannten „Mietendeckel“ aus der von Katrin Lompscher (DIE LINKE) geleiteten Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bekannt geworden ist, hat die Diskussion über ein „Einfrieren“ der Mieten in Berlin erheblich an Fahrt gewonnen. Presseberichten zufolge soll sich der Senat von Berlin bereits am kommenden Dienstag mit dem Eckpunktepapier befassen, hierauf aufbauend soll die federführende Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bis Ende August einen entsprechenden Entwurf für ein Landesgesetz verfassen. Die Einleitung des formellen Gesetzgebungsverfahrens könnte schon Ende 2019 erfolgen.

Geplant ist die – vermutlich auf fünf Jahre – begrenzte Einführung eines „Mietendeckels“, der sowohl für bereits bestehende als auch für neu abgeschlossene Mietverhältnisse gelten soll. In Bezug auf bestehende Mietverhältnisse schlägt das Eckpunktepapier ein „Einfrieren“ der Mieten für fünf Jahre vor. Das Recht des Vermieters, nach § 558 BGB („Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“) die Miete zu erhöhen, soll dementsprechend ausgesetzt werden. Zudem soll das Recht des Vermieters, die Miete gemäß § 559 BGB nach Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen, eingeschränkt werden. Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sollen unter Genehmigungsvorbehalt stehen und auch der Höhe nach begrenzt werden. Ausgenommen werden sollen von dieser Regelung Sozialwohnungen und bislang noch nicht vermietete Neubauwohnungen. Bei Neuvermietungen von Wohnungen soll höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden können, sofern diese eine staatlich festgesetzte Mietobergrenze nicht übersteigt. Damit würde die selbst unter der „Mietpreisbremse“ (§ 556d BGB) noch bestehende Möglichkeit, den Mietzins bei Neuvermietung in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt um 10 % zu erhöhen, außer Kraft gesetzt werden. Die Mietobergrenze soll aber auch für bestehende Mietverhältnisse Relevanz haben: Die Mieter sollen die Möglichkeit bekommen, die Miethöhe ihres schon bestehenden Mietvertrages überprüfen und gegebenenfalls herabsetzen zu lassen, sofern diese über der festgesetzten Mietobergrenze liegt. Nach welcher Methode die Mietobergrenze festgesetzt werden soll, lässt das Eckpunktepapier offen.

Bereits jetzt wird die Verfassungskonformität eines in seinen Details allerdings noch offenen „Mietendeckels“ kontrovers diskutiert. Äußerst zweifelhaft scheint zunächst die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin. Die Mietzinsregulierung wurde bislang als Bestandteil des bürgerliches Recht angesehen, sie fällt dementsprechend in die konkurrierende Gesetzgebung nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Der Bund hat von seinem Recht, den Mietzinserhöhungen zu regulieren, umfassend Gebrauch gemacht. Die Argumentation der Befürworter eines „Mietendeckels“, der Bund habe keine abschließenden Regelungen getroffen, erscheint jedenfalls dann kaum haltbar, wenn ein entsprechendes Landesgesetz nicht umhin käme, einzelne Bundesregelungen wie §§ 556d, 558 und 559 BGB vorübergehend außer Kraft zu setzen. Der alternative Argumentationsstrang, das Land Berlin strebe eine „öffentlich-rechtliche“ Mietzinsregulierung an, die nicht als Bestandteil des bürgerlichen Rechts angesehen werden könne, suggeriert, es sei ohne weiteres möglich, bürgerliches in öffentliches Recht „umzudeuten“. Damit wird letztlich die Unterscheidbarkeit von öffentlichem und bürgerlichen Recht schlechthin negiert. Dass eine entsprechende Unterscheidung zweifelsohne nicht trennscharf möglich ist, darf indes nicht den Blick darauf verstellen, dass der Verfassungsgeber mit seiner Bezugnahme auf das „bürgerliche Recht“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG selbst von einer Unterscheidbarkeit ausgeht, frei nach dem Motto: Die Dämmerung hebt die Unterscheidbarkeit von Tag und Nacht nicht auf.

Auch materiell-rechtlich stünde ein Landesgesetz zum „Mietendeckel“ auf tönernen Füßen. Ein entsprechendes Gesetz wäre mit gravierenden Eingriffen in die Eigentumsgarantie (Art. 14 GG), aber auch in die Berufsfreiheit (Art. 12 GG) verbunden. Neben einem wohl unverhältnismäßigen Eingriff in diese Grundrechte stünde auch ein Verstoß gegen das allgemeine Gleichbehandlungsgebot nach Art. 3 Abs. 1 GG im Raume. Vermieter, die ihre Miete bislang noch nicht im Rahmen des rechtlich Zulässigen erhöht haben, würden für fünf Jahre auf eine Miethöhe unterhalb der Mietobergrenze festgelegt. Es erscheint kaum nachvollziehbar, wieso sie – gerade im Vergleich zu anderen Vermietern, die bislang den Rahmen des rechtlich Möglichen voll ausgeschöpft haben – den Mietzins nicht bis zur Mietobergrenze erhöhen können sollten. Ein Ungleichbehandlung von wesentlich Gleichem scheint hier naheliegend.

Die Diskussion über einen „Mietendeckel“ steht gerade erst am Anfang. Die kommenden Tage und Wochen werden zeigen, wie energisch die Berliner Landesregierung ihre Pläne weiter verfolgen wird.