Drohende Verfassungs­widrigkeit des „Mieten­deckels“

Das Land Berlin verfolgt sein Ziel weiter, als erstes deutsches Bundesland mittels eines Landesgesetzes die Mieten zu regulieren. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat einen Referentenentwurf zum geplanten „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ (BerlMietenWoG-E) veröffentlicht. Der Referentenentwurf aus dem Hause von Senatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE) orientiert sich stark an dem sogenannten Eckpunktepapier, das der Senat am 18. Juni 2019 als politisches Leitbild beschlossen hat. Ein Gesetzentwurf, der dem Abgeordnetenhaus zur Beratung zugeleitet werden kann, soll spätestens bis zum 15. Oktober 2019 vorliegen.

Wesentlicher Inhalt des Referentenentwurfs der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 

Der nun veröffentlichte Referentenentwurf sieht ein auf fünf Jahre befristetes Gesetz vor. Das Gesetz soll für sämtliche Wohnraummietverhältnisse gelten mit Ausnahme von öffentlich gefördertem Wohnungsbau, erstmalig ab dem 01.01.2014 bezugsfertigem Wohnraum, Wohnheimen sowie An- und Vermietung von Trägerwohnungen durch juristische Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege.

Im Kern enthält das Gesetz folgende Regelungen:

• „Mietenstopp“: Mieten, welche die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarten Mieten übersteigen, können nicht gefordert werden. Dieser Stichtags-Höchstwert erhöht sich ab dem ersten Jahr nach Inkrafttreten des BerlMietenWoG-E um jährlich 1,3 Prozent, soweit die Mietobergrenzen (dazu noch nachstehend) hierdurch nicht überschritten werden („atmender Mietendeckel“). Wenn der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet war, ist die Miete bei Ende der letzten Vermietung maßgeblich. Bei erstmals vermietetem Wohnraum und bei Wiedervermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes sollen die in § 5 BerlMietenWoG-E festgesetzten Obergrenzen gelten.
  
  
• „Mietobergrenzen“: Der Referentenentwurf sieht Obergrenzen der Nettokaltmiete vor, die weder durch den „atmenden Mietendeckel“ (siehe vorstehend) noch im Falle einer Neuvermietung überschritten werden dürfen. Hinsichtlich der zulässigen Obergrenzen wird zwischen der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung und seiner Ausstattung differenziert, wobei hinsichtlich der Ausstattung nur relevant sein soll, ob eine Sammelheizung und/oder ein Bad vorhanden ist. Sonstiges Mobiliar und Ausstattungsgegenstände bewirken keine Erhöhung der Obergrenze. 
  
  Die Obergrenzen bewegen sich zwischen 3,92 Euro (Baujahr bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad) bis 9,80 Euro pro Quadratmeter (Baujahr 2003 bis 2013, mit Sammelheizung und mit Bad). Dabei liegt für Wohnraum mit erstmaliger Bezugsfertigkeit bis 1990 die Obergrenze bei 6,04 Euro pro Quadratmeter, für die Fertigstellungsjahre ab 1991 erhöht sich die Obergrenze auf 8,13 Euro pro Quadratmeter und ab 2003 auf 9,80 Euro pro Quadratmeter. Für Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von 10% (§ 5 Abs. 2 BerlMietenWoG-E).
  
  
• „Herabsetzung überhöhter Mieten“: Mieten können auf Antrag vom Bezirksamt herabgesetzt werden, wenn sie über 30 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens des Mieterhaushaltes betragen und die in § 5 BerlMietenWoG-E festgesetzten Obergrenzen übersteigen. Bei der Berechnung der Mietbelastung ist nur der Teil der Miete zu berücksichtigen, der auf eine angemessene Wohnfläche entfällt (§ 5 Abs. 4 Satz 1 BerlMietenWoG-E).
  
  
•  Ausnahmen gibt es mit Genehmigung des Bezirksamtes bei Modernisierungen und in Härtefällen (z.B. bei Gefahr dauerhafter Verluste für Vermieter). Bei in den letzten 15 Jahren vor Inkrafttreten des BerlMietenWoG erfolgten Modernisierungen darf die Miete um nicht mehr als 1,40 Euro pro Quadratmeter erhöht werden, nach Inkrafttreten des Gesetzes um nicht mehr als 1,00 Euro pro Quadratmeter.
  
  
• Der Referentenentwurf enthält umfangreiche (und mit Bußgeld bis zu 500.000 Euro bewehrte) Informationspflichten des Vermieters gegenüber dem Bezirksamt und dem Mieter über die für die Berechnung der Mietobergrenze relevanten Umstände.

Rechtliche Einordnung

Der BerlMietenWoG-E enthält im Vergleich zum Eckpunktepapier einige Relativierungen zugunsten von Vermietern. Insbesondere soll in die Bestandsmieten zum Stichtag 18. Juni 2019 nur eingegriffen werden können, wenn die Mietbelastung über 30 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens des Mieterhaushaltes betragen und die in § 5 BerlMietenWoG-E festgesetzten Obergrenzen übersteigen. Im Eckpunktepapier waren diese Beschränkungen noch nicht enthalten. Die zuständige Senatorin möchte damit offenbar dem im Rechtsstaatsprinzip wurzelnden Grundsatz des Vertrauensschutzes stärker Rechnung tragen. Auch die Möglichkeit der jährlichen Erhöhung der Miete um 1,3 Prozent (bis zur Mietobergrenze) soll die Belastungsintensität für die Vermieter abmildern.

Allerdings bestehen auch beim gegenwärtigen Stand des Entwurfes erhebliche Bedenken gegen seine Verfassungskonformität. Unverändert ist nicht ersichtlich, weshalb das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz dafür haben sollte, in Abweichung vom Bürgerlichen Gesetzbuch ein besonderes „Berliner Mietpreisrecht“ einzuführen (vgl. hierzu News-Beitrag vom 14. Juni 2019). Zu berücksichtigen sein wird in diesem Zusammenhang auch, dass das Bundesverfassungsgericht zwischenzeitlich die Verfassungsmäßigkeit der – bundesgesetzlichen – Regelungen über die sogenannten Mietpreisbremse bestätigt hat (Beschluss vom 18.07.2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18 ).

Darüber hinaus wiegen die materiell-rechtlichen Einwände noch immer schwer:

• Der Referentenwurf möchte einen Eingriff in bestehende Mietverhältnisse ermöglichen, indem vereinbarte Mieterhöhungen (z. B. Staffel- und Indexmieten) ausdrücklich ausgehebelt werden. Darüber hinaus soll sogar die Herabsetzung einer aktuellen Miete gestattet werden, wenn die Mietbelastung mehr als 30 Prozent des Gesamteinkommens des Mieterhaushaltes und die Mietobergrenze übersteigt. Derart erhebliche Eingriffe in das schutzwürdige Vertrauen der Vermieter in die Rechtmäßigkeit und den Bestand der abgeschlossenen Mietverhältnisse sind nur schwer zu rechtfertigen. Insbesondere das Kriterium der „Mietbelastung“ eines Haushaltes kannten die Vermieter bei Abschluss der Mietverträge nicht, sie konnten ihr Verhalten entsprechend nicht danach ausrichten. Vor diesem Hintergrund dürfte das im BerlMietenWoG-E aufgenommene Kriterium der Mietbelastung nicht geeignet sein, Eingriffe in die bestehenden Mietverhältnisse zu rechtfertigen.
  
  Grundsätzlich zu hinterfragen ist, ob die Mietbelastung überhaupt einen Eingriff in bestehende Mietverhältnisse rechtfertigen kann, denn das Kriterium kann und darf keinesfalls mit „Bedürftigkeit“ gleichgesetzt werden. Zum einen bleibt das Vermögen der Mieter gänzlich außer Betracht. Zum anderen sagt der prozentuale Anteil des Einkommens, den ein Mieterhaushalt für Miete ausgibt, nichts über die Höhe des Einkommens und damit über die (vermeintliche) Bedürftigkeit des Haushalts aus – Mieter mögen, aus welchen Gründen auch immer, bereit sein, einen besonders hohen Anteil ihres (niedrigen, mittleren oder hohen) Einkommens für die Miete auszugeben. Das Kriterium der „angemessenen Wohnfläche“ (§ 4 Abs. 4 Satz 1 BerlMietenWoG-E) trägt diesen Einwänden allenfalls ansatzweise Rechnung.
  
  
• Ferner provoziert die Kategorisierung der Miethöchstwerte Fragen nach der Vereinbarkeit mit dem Gleichheitsgebot. Die Differenzierung lediglich nach erstmaliger Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung erscheint allzu grob. Sie lässt insbesondere eines der wichtigsten Kriterien des Marktes für die Bestimmung einer angemessenen Miete gänzlich außer Betracht: die Lage der Wohnung bzw. des Wohnhauses. Auch bezüglich der „Ausstattung“ wird ausschließlich die Ausstattung mit Sammelheizung und Bad berücksichtigt, sonstige Ausstattungsmerkmale bleiben gänzlich unberücksichtigt. Ein Beispiel verdeutlicht die verfassungsrechtliche Problemlage mit Blick auf den Gleichheitsgrundsatz: Nach dem BerlMietenWoG-E gilt für eine Wohnung (mit Bad und Sammelheizung) in einem repräsentativen, zwischen 1919 und 1949 errichteten Altbau in den beliebten und zentral gelegenen Bezirken Prenzlauer Berg und Charlottenburg die gleiche Mietobergrenze von ca. 6,27 Euro pro Quadratmeter wie für eine Wohnung (mit Bad und Sammelheizung) in der zwischen 1925 und 1933 in einem Berliner Außenbezirk (Neukölln-Britz) errichteten „Hufeisensiedlung“. Der Vorwurf einer Gleichbehandlung von wesentlich Ungleichem liegt hier nahe.

• Äußerst bedenklich ist mit Blick auf das Gleichheitsgebot schließlich, dass der Referentenentwurf auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht anwendbar sein soll. Dies könnte dazu führen, dass im öffentlich geförderten Wohnungsbau höhere Mieten gefordert werden können als im privaten Wohnungsbau. Dies wäre widersprüchlich, soll doch gerade der soziale Wohnungsbau dazu dienen, (im Vergleich zum privaten Sektor) günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die Argumentation im Referentenentwurf, der soziale Wohnungsbau werde ausreichend bereits durch andere Preisbildungsregelungen und Zugangsbeschränkungen reguliert, greift nicht durch. Zum einen ist, weil das Recht des sozialen Wohnungsbau Mieterhöhungen ohnehin reguliert, nicht ersichtlich, warum der soziale Wohnungsbau dann nicht auch in den Anwendungsbereich des Referentenentwurfs einbezogen sein sollte. Sollte es zu Diskrepanzen bei der zulässigen Miethöhe zwischen privatem und sozialem Wohnungsmarkt kommen, ist zum anderen kein sachlicher Grund ersichtlich, warum im privaten Sektor niedrigere Mietobergrenzen gelten sollten. Es bleibt der Eindruck haften, dass der Gesetzgeber – womöglich befördert durch die öffentlich geäußerten Bedenken der Berliner Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften gegen den Mietendeckel – im sozialen Wohnungsbau Spielraum für höhere Mieten belassen möchte. Auch insoweit steht der Vorwurf einer Ungleichbehandlung im Raum.